Segundo Gilberto Yogui, vice-presidente do Creci-SP, existem duas maneiras do corretor de im\u00f3veis se preparar para fazer a avalia\u00e7\u00e3o e, portanto, a precifica\u00e7\u00e3o correta.<\/p>\n
\u201cPrimeiro, h\u00e1 uma lei do pr\u00f3prio Conselho Regional, que diz que todo corretor inscrito pode opinar quanto ao valor de comercializa\u00e7\u00e3o. Segundo, h\u00e1 uma resolu\u00e7\u00e3o do Conselho Federal que normatiza a avalia\u00e7\u00e3o. O corretor deve fazer um curso de avalia\u00e7\u00e3o para se enquadrar. A resolu\u00e7\u00e3o prev\u00ea o Parecer T\u00e9cnico de Avalia\u00e7\u00e3o Mercadol\u00f3gica (Ptam) e esta resolu\u00e7\u00e3o tem todos os crit\u00e9rios que devem ser seguidos pelo corretor\/avaliador para fazer a precifica\u00e7\u00e3o\u201d, explica.<\/p>\n
Al\u00e9m de se especializar, os profissionais do mercado podem contar com algumas empresas que oferecem esse tipo de avalia\u00e7\u00e3o, como \u00e9 o caso do\u00a0DataZAP, projeto que originou os \u00edndices e estudos FipeZAP. O instituto \u00e9 uma nova iniciativa de intelig\u00eancia imobili\u00e1ria do ZAP.<\/p>\n
O primeiro ponto que Yogui destaca como fundamental \u00e9 buscar im\u00f3veis semelhantes na regi\u00e3o para ter com base em um comparativo. \u201cDevem-se buscar ao menos seis im\u00f3veis para compor uma m\u00e9dia daquele que se est\u00e1 avaliando\u201d, diz.<\/p>\n
Vale destacar que im\u00f3veis semelhantes podem ter pre\u00e7os diferentes dependendo de v\u00e1rios fatores, como o andar em que est\u00e1 posicionado, se \u00e9 um im\u00f3vel com mais de 20 anos, por exemplo, se est\u00e1 modernizado ou n\u00e3o, em que regi\u00e3o est\u00e1 localizado, se tem melhorias p\u00fablicas, tudo isso deve ser levado em considera\u00e7\u00e3o ao fazer a avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u201cCabe ao corretor fazer essa avalia\u00e7\u00e3o e justificar o motivo do valor. O curso de avaliador d\u00e1 esses par\u00e2metros. Duas casas na mesma rua ou dois apartamentos no mesmo pr\u00e9dio podem ter pre\u00e7os diferentes por v\u00e1rios motivos, como estado de conserva\u00e7\u00e3o, mob\u00edlia, se foi modernizado, entre outros fatores.\u201d<\/p>\n
\u00c9 preciso que se fa\u00e7a uma an\u00e1lise criteriosa, que inclui a topografia do terreno, metragem, configura\u00e7\u00e3o da \u00e1rea e o tipo de constru\u00e7\u00e3o ali edificada. Detalhes como o posicionamento da constru\u00e7\u00e3o no terreno, o tipo de estrutura oferecido no im\u00f3vel e o n\u00famero de pavimentos tamb\u00e9m t\u00eam seu peso no momento da emiss\u00e3o do parecer.<\/p>\n
E para quem deseja adquirir ou vender uma propriedade, \u00e9 preciso deixar claro tamb\u00e9m toda a infraestrutura do seu entorno. \u00c9 natural que uma casa situada em uma avenida asfaltada, com ilumina\u00e7\u00e3o p\u00fablica, telefonia a cabo e internet banda larga conte com muito mais valor agregado que um im\u00f3vel cujos arredores n\u00e3o disponham dessas facilidades. A presen\u00e7a de transporte p\u00fablico, escolas e hospitais nas proximidades, al\u00e9m de valorizar o bairro, influencia tamb\u00e9m o pre\u00e7o final da propriedade.<\/p>\n
O valor do im\u00f3vel tamb\u00e9m \u00e9 determinado a partir da an\u00e1lise t\u00e9cnica do comportamento do mercado imobili\u00e1rio, e \u00e9 relativo a im\u00f3veis semelhantes na regi\u00e3o ou em outras regi\u00f5es semelhantes em n\u00edvel socioecon\u00f4mico. Isso pode ser facilmente percebido pela metodologia utilizada pelo CRECI-SP para a realiza\u00e7\u00e3o de suas pesquisas mensais sobre o mercado de venda e loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais. As pesquisas separam a cidade de S\u00e3o Paulo em cinco diferentes zonas de valor (A, B, C, D e E). Assim, independentemente da posi\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica dos bairros, s\u00e3o analisadas em conjunto regi\u00f5es que apresentam valores semelhantes de metro quadrado.<\/p>\n
N\u00e3o se pode esquecer que toda avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel reflete uma convic\u00e7\u00e3o de valor pessoal do profissional corretor de im\u00f3veis, que vive cotidianamente as oscila\u00e7\u00f5es do mercado por estar diretamente ligado com os propriet\u00e1rios que vendem e compram im\u00f3veis.<\/p>\n
O corretor atua como mediador para identificar pre\u00e7os praticados no mercado naquele momento e concluir a negocia\u00e7\u00e3o, expurgando as especula\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
\u201cRessalto que, apesar de o mercado estar com o p\u00e9 no freio no que diz respeito \u00e0 comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, h\u00e1 ainda boas possibilidades de venda. No entanto, o corretor jamais deve perguntar ao propriet\u00e1rio quanto est\u00e1 pedindo pelo im\u00f3vel. Ele deve fazer a sua avalia\u00e7\u00e3o de forma independente para conseguir precificar o valor correto. Para o propriet\u00e1rio, o im\u00f3vel muitas vezes tem valor sentimental e isso n\u00e3o pode ser colocado em considera\u00e7\u00e3o na defini\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o. E se o propriet\u00e1rio joga o valor l\u00e1 pra cima, ele s\u00f3 contribui para a venda do im\u00f3vel da outra pessoa na regi\u00e3o, que vai usar o valor mais alto do vizinho para justificar que o seu im\u00f3vel \u00e9 um melhor neg\u00f3cio\u201d, conclui.<\/p>\n